信件标题： 开发商强买强买车位 不顾业务权益 利欲熏心 随意更换物业公司 销售合同承诺事项迟迟不兑现 配套拖拉

盛唐毓城小区乱象总结 1.开发商无停车位销售的营业范围，违规经营；车位未通过验收的情况下，违规销售地下车库。开发商-陕西诚林置业有限责任公司成立于2007年05月28日，注册地位于西安市临潼区陕鼓大道39号，法定代表人为赵长林。经营范围包括房地产开发、销售、信息咨询；工业与民用建筑工程施工、室内外装修；建筑设备租赁，建筑材料、装饰材料、五金水暖、机电设备、化工产品（除易燃易爆危险化学品）、日用百货、文化用品销售（上述经营范围涉及许可经营项目的，凭许可证明文件或批准证书在有效期内经营，未经许可不得经营）。陕西诚林置业有限责任公司对外投资1家公司。 2. 随意更换服务合同中的物业公司，未通过正规的招投标和公示备案环节，单方面违约，服务质量不达标，前期合同公司为西安诚林物业管理服务有限公司，私自更换为西安毓城物业管理有限公司，建议住建局相关领导好好查查，尽快纠正开发商的错误经营行为，践行契约精神，履行合同义务。 3.物业公司管理服务质量差，小区的管理理念是人车分流，地面未规划任何一个停车位，小区物业照常收费并且让车辆进入小区地面，影响业主正常的生活秩序，存在重大的不安全因素，更有甚者，堵塞安全通道、小区楼门口等紧急逃生通道；管理水平低下，夜晚值班的岗亭常常无人，小区的门禁系统就像个摆设。 4.小区地面属于全体业主共同所有，没有业主的同意，原则人不允许物业利用地面停车并收费停车费，业主停在自己的地方还要收钱，这找谁说理去。 5.小区物业公司从未公示过小区的公共收益，小区停车费未设专用账户，是付给私人的账户，存在管理漏洞，建议有关部门彻查，小区物业费未开具正式发票，存在主观逃税漏税，建议税务部门调查。 6.停车位租赁合同变销售合同，租赁合同70年，明知国家法律，却知法犯法，国家明文规定停车位只有20年的期限，但是开发商为了销售停车位，不择手段，和业主签署的租赁合同确是70年，一次性付款，一次性租赁70年；车位没有产权证，价格7-10万不等，价格存在不透明，缺乏政府监管，到底车位的成本价格是多少，既然建设在地基负一层，和业主就有关系，开发商销售车位的行为涉嫌垄断交易，利用开发商的强势地位侵犯业主的权利，让业主有车位不能停，非得要租一个70年的车位，不能一年一年租，业主是人傻钱多，还是业主是韭菜想怎么割就怎么割。 7.小区配套的幼儿园目前还是个荒地，开发商有钱盖别墅、有钱盖商业的温泉酒店，却对涉及高层小区的业主切身利益的事情一推再推，没有时间表，小区的孩子还要去别的地方上幼儿园，和当初买房的时候承诺的配套差异太大，涉嫌虚假宣传，这个难道就没有相关部门落实，确保业主权益。 8.小区没有备用电源，如果发生临时停电，公用设施集体断电，存在重大的安全隐患，包括电梯，小区业主反馈多次，未能落实，没有时间表，建议相关部门跟进落实，避免意外和不幸的事件发生。 9.根据《民法典》第275条、《陕西省物业服务管理条例》第82条、《西安市物业管理条例》第81条关于建筑区划内、物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属和使用权转让的方式明确规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，以及《城市地下空间开发利用管理规定》第25条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的规定，开发建设单位依法享有对地下车库车位处置的权利。既然国家都有租赁的方式，为啥我们的开发商就这样霸道，必须让人买这个没有产权的车位，谁来维护业主的权益。 10.针对小区物业和开发商的管理和操作乱象，小区全体业主迫切要成立业委会，目前还在提交资料阶段，但是斜口街道办、物业公司百般不配合、推诿扯皮，要求物业公司配合的资料不提供，物业不作为，大家都多次催促街办，街办说因物业不配合，不提供资料，而无法及时成立业主委员会。 11. 盛唐毓城小区10号楼1单元和2单元负一层是人防车位，只能租赁，不在车位销售的范畴，但是开发商目前没有任何的方案，就是一句话：即日起未购买车位及未缴纳车位服务费的业主不能进入出库。就是说我买了房子，我还不能选择停车，还要被开发商绑架。

市民您好，您的信件已收悉，接到您的反映，住建局领导高度重视，立即责令区房管所安排专人进行调查核实，现将相关情况向您如下：

一、关于您质疑临潼区盛唐毓城建设单位无停车泊位销售权利的问题。

住宅小区停车位作为房地产开发项目配套设施纳入小区规划，同时报建、同时施工、同时交付使用的，停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，具有一定的附属性和非独立性。因此，住宅小区的停车位属于房地产开发销售一项内容。

二、关于您反映的区盛唐毓城小区随意更换物业公司问题。

住建局房管所已分别面见了临潼区诚林置业公司、诚林物业公司主要负责人了解相关情况。同时，将在相关部门调阅了资料进行核实。遂，将根据调查核实情况依法依规进行处理。

三、对于您反映的区盛唐毓城小区物业服务质量、地面停车、夜间值班、门禁的问题。

房管所已要求物业公司切实加强物业服务管理，规范物业服务行为，提升物业服务质量，严格按照《西安市住宅小区物业服务指导标准》相关规定和《前期物业服务合同》约定，为业主提供质价相符的物业服务。

目前，考虑到地下车库暂未交付、部分业主无车位使用、车辆停放困难问题，临时决定让业主将车辆暂时停放在小区地面，要求物业公司进一步加强物业管理区域内车辆停放管理，保持消防通道畅通，加强小区门卫值班管理，强化门卫值守和夜间巡查，待大量装修完工后确保门禁系统正常使用，为广大业主营造一个道路畅通、出行方便、安全舒适的生活和居住环境。

四、关于您反映的区盛唐毓城小区收取地面停车服务费问题。

根据《西安市物业服务收费管理办法》有关规定，车辆进入小区允许收取停车服务费。实行政府指导价的物业管理区域内停车服务费分为按月、按次收费两种形式。

五、关于您反映的区盛唐毓城小区物业公司未公示公共收益、物业费开具税票的问题。

房管所已要求物业公司务必严格按照《西安市物业管理条例》第77条，及西安市住建局《关于规范物业服务公开公示制度的通知》的规定，做好物业服务收费及公共收益等信息内容公示，并进一步增强物业服务透明度，促进物业服务公开公示规范化，自觉接受业主监督。

六、关于小区停车位租赁合同问题。

房管所已要求开发建设单位严格按照国家相关规定做好地下车库车位租赁合同签订工作，不得违背国家相关法律法规。

七、关于幼儿园建设问题。

经核实，目前幼儿园按照规划设计已完成地基处理，由于受建设区域3.5万伏临轧专线安全距离影响，导致工程暂时停滞、进度缓慢。目前，开发建设单位正在与供电部门协调推进临轧专线迁改，待迁改完成后尽快施工，预计2023年12月底前完工交付使用。

八、关于备用电源问题。

目前，该开发建设单位已在11号楼1单元楼下配备电梯备用电源。同时，住建局已责令该物业公司在停电期间，按照政策规定启用备用电源，为业主出行提供方便。

九、关于地下车库停问题。

房管所已要求该项目开发建设单位按照《民法典》第275条、《人民防空法》第5条、《城市地下空间开发利用管理规定》第25条、《陕西省物业服务管理条例》第82条、《西安市物业管理条例》第81条等有关法律法规规定，做好地下车库车位处置工作；同时，充分发挥地下车库车位的使用功能，在政策允许范围内最大限度满足不同类型业主停车需求，为业主停车提供方便，有效缓解小区停车难的问题。

十、关于成立业主委员会问题。

此问题，依据《西安市物业管理条例》第99条规定，“街办应设置专门机构，配备专职人员，组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责。”据了解，开发建设单位已于2023年3月，将成立业主委员会部分资料递交至区斜口街办斜口社区。剩余补充资料也将于5月15日前报送区斜口社区。

十一、关于人防车位问题。

经核查，该小区负一层人防工事为4#—5#楼、4#—10#楼L型区域和防火分区12区，开发建设单位未对人防车位进行销售。