各街道办事处，区人民政府各工作部门，各直属机构：
为进一步加强全区物业管理工作，改善人民群众生产生活环境，努力提升城市建设管理水平，根据国家、省市有关法律、法规，结合我区实际，经区政府第17届54次常务会议研究同意，现提出如下意见。
一、充分认识加强物业管理工作的重要性
随着我区城市化进程的不断加快，物业管理在社区建设和城市管理中的重要作用日益显现。物业管理涵盖了从居民区到工业、商业、学校、医院、公益事业等各类物业项目管理，和人民群众生活息息相关。加强物业管理工作，有利于提高城市品位，改善市民生产生活环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各单位要进一步统一思想，以改善环境、维护社会和谐、创建平安临潼为目标，积极采取措施，全面加强物业管理，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域的各类矛盾和问题，切实提高物业管理整体水平。
二、建立健全住宅小区物业管理工作机制
按照《陕西省住房和城乡建设厅关于进一步加强物业管理的意见》（陕建发〔2011〕275号）和《西安市人民政府办公厅关于划分物业管理活动监督管理权限的通知》（市政办发〔2010〕222号）精神，物业管理工作要坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合和属地化管理的原则，采取“物业主管部门牵头，有关部门协作，街道办事处、园区管委会和社区居委会具体落实”的工作方式，建立物业管理工作新体系，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。
（一）区建住局是全区物业管理的行政主管部门。其工作职责是：
负责物业服务企业的日常监管；受理物业服务合同备案工作；负责物业项目的信誉评价；受理业主委员会备案，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；负责物业服务企业的数据采集；负责划分物业管理区域；参与物业管理项目创优达标申报初审工作；受理物业服务重大事件报告；负责指导物业服务企业落实企业法定代表人计划生育责任制，督促各物业企业与当地街道办事处签订计划生育目标责任书；负责指导物业服务企业做好未成立或未被纳入社区居委会管理的新建居民住宅小区内流动人口计划生育工作。
（二）街道办事处对辖区内物业管理工作负总责。其工作职责是：
负责组织成立业主大会筹备组；负责设立业主大会选举业主委员会及业主委员会换届，受理业主委员会备案；监督业主大会和业主委员会依法履行职责；参与物业管理项目创优达标初审工作；负责协调处理业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷；参与物业服务企业退出服务管理区域时的物业管理移交工作；建立物业管理联席会议，协调解决物业管理工作中遇到的问题。
（三）社区居委会协助街道办事处和业务主管部门做好社区物业管理的监督管理工作。
参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，监督业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织，协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷，监督管理业主自治组织和物业管理企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序、损害业主共同利益的违法违规行为，并及时向有关行政执法机关报告；住宅小区业主委员会暂未设立的，由社区居委会代行其职责。
（四）区政府有关职能部门依据各自职责，共同抓好涉及物业管理的相关工作。
区物价局负责受理物业服务收费标准的备案工作，会同物业主管部门加强对物业服务企业收费执行情况的检查，全面推行价格公示制度，规范物业服务收费行为。
公安分局负责指导居民小区开展安全防范工作，加强流动人口、出租房屋的备案登记。
环保分局负责牵头依法处理小区周边建筑施工噪声及废气超标等扰民行为。
工商分局要严格经营管理，对利用住宅作经营（办公）场所（凡业主委员会或居民委员会未出具住改商证明的），原则上不予核发营业执照，严肃查处小区内无需前置审批的无照经营活动。
质监分局负责电梯的安全检查工作，监督物业服务企业委托专业公司进行电梯保养维护，保证电梯正常安全运行。
区城管执法局要加大执法力度，按照职责依法查处物业管理区域内破坏绿地的违法行为。
区市容园林局负责监督、参与小区环卫基础设施的规划、建设和验收工作，并监督环卫设施日常维护及生活垃圾清运。
区供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位要按照《西安市物业管理条例》第58条的规定，向居民住宅小区最终用户收取费用。委托物业服务企业代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
（五）业主委员会主动参与物业小区管理。
定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；监督管理规约的实施；对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，由街道办事处、园区管委会和社区居委会调解处理，调处不成的依法解决；履行业主大会赋予的其他职责。
三、强化物业管理各项措施
（一）积极推行物业服务企业信用考核。
建立健全物业服务企业信用信息体系，通过日常监管，做好物业服务企业信用信息的采集和录入，对物业服务企业优良信息和不良信息进行审查，经核准后，录入西安市物业管理信用信息档案系统，并向社会公布。完善和建立相应良好行为激励和不良行为惩戒机制，认真评定物业服务企业的业绩和信用等级，根据物业服务企业信用等级进行分类管理，促进服务水平提高。
价格主管部门和物业主管部门要按照《西安市物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）、《陕西省住宅小区物业服务指导标准》等有关法规，加强对全区物业服务企业的监督管理，严格实行明码标价制度。各物业服务企业要在小区显著位置公示收费项目、收费标准、服务内容、服务标准。
（二）落实前期物业管理招投标工作。
建设单位在办理商品房预售许可证前，要按规定程序招聘符合资质的物业服务企业，并提供《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。在房屋销售过程中，建设单位应将前期物业管理的内容写入购房合同。凡物业管理用房未按规定配足、未落实前期物业管理招投标工作的，不予办理商品房预售许可证。
（三）建立物业管理联席会议制度。
由街道办事处召集，社区居委会、小区业委会、物业服务企业、司法所、派出所参加的联席会，研究决定小区管理中的重大事项，协调处理物业管理纠纷和物业管理区域内发生的突发性重大事件。居委会、业委会、物业服务企业按照联席会议决定，各负其责，各司其职。
（四）积极推行物业承接查验备案制度。
物业主管部门要严格执行住建部《物业承接查验办法》的规定，实施物业承接查验备案制度。物业服务企业应当自物业交接后30日内持前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其他承接查验的有关文件，向区物业管理办公室办理备案手续。区物业主管部门督促建设单位和物业服务企业将物业承接查验、备案情况书面告知业主。
前期物业管理期间，物业服务企业要提前介入开展工作，建设单位在工程竣工验收和分户验收时须通知物业服务企业参与监督。建设单位在物业交付前按规定向物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、文件等资料，对建设单位不按规定移交的，建设工程质量监督部门不予办理竣工验收备案。
（五）提升业主自治能力。
业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。所在街道办事处和园区管委会要高度重视，切实加强组织领导，规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织作用。要把好业主委员会程序关和人选关，符合条件的社区居委会成员可通过选举加入所属小区的业主委员会。加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项公开公示制度。
业主不得违反法律、法规和管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要改变用房性质的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。不得以损坏房屋承重结构等行为进行房屋装饰装修。不得损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌。不得私自占用、损坏共用部位、共用设施设备。不得违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物。不得侵占绿地、毁坏花草树木。不得乱设摊点、乱停车辆。不得乱倒垃圾、堆放杂物。不得违反规定饲养动物。不得擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。不得影响其他用户采光、通风及其他生活便利。不得排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音。不得从事危害公共利益的活动。不得从事法律、法规禁止的其他行为。
（六）建立健全物业管理中的纠纷处理机制。
业主（或物业使用人）、业委会与物业管理服务企业之间产生的物业服务纠纷，业主（或物业使用人）因与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位产生的供应纠纷是物业管理中最为突出的社会问题。街道办事处既要引导物业管理参与人按照双方的合同约定依法办事，妥善处理，又要充分发挥街道办事处的调解作用，调处纠纷，化解矛盾。难以调解的引导物业管理参与人通过法律途径解决，建立通过双方协商、组织调解、司法途径解决矛盾的良性处理机制。严禁出现矛盾上交、业主上访、堵门堵路等事件发生。
四、加强老旧住宅小区物业管理
（一）加快推行老旧住宅小区物业管理。
现有老旧住宅小区的物业管理应按照因地制宜、分类实施的原则，采取由专业物业公司合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、社区组织管理、业主自治管理等多种途径进行。其中:对基础设施比较完善，居民生活水平较高的老旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理；对基础设施不健全、低收入人群集中的住宅小区，应以确保小区卫生整洁和治安秩序为基本服务内容，推行以社区服务为管理主体、低收费的基本物业服务；对规模较小及分布零散的住宅小区，可并入相邻小区，实施一家管理、差异服务。街道办事处要抓紧组织对辖区尚未实行物业管理的住宅小区进行摸底排查，为推行老旧住宅小区物业管理提供依据。
（二）多渠道筹措老旧住宅小区物业管理费。
老旧住宅小区物业管理费采取“业主交一些、经营赚一些”的方式，由社区居委会牵头组织筹措，教育引导业主及时足额缴纳物业服务费。鼓励在征得业主同意、相关账目公开的前提下，利用小区内空闲的物业管理用房、场地等闲置资源开展以便民服务为主旨的合法经营活动，所获收益全部用于弥补物业管理经费不足。
（三）重视解决老旧小区共用部位、共用设施设备维修问题。
已建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，住宅共用部位、共用设施设备维修更新及改造由相关业主根据其各自拥有物业的建筑面积比例分摊。未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，小区实施物业管理的，由物业企业牵头，街道、社区居委会、小区业主委员会协助，共同组织实施共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，所需资金由受益业主按其各自拥有物业的建筑面积比例分摊。未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，自建自管的，由原建设单位牵头，街道办事处、社区居委会、小区业委会协助，共同组织实施共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，所需资金由受益业主按其各自拥有物业的建筑面积比例分摊。建设单位不存在且无可依托的，由街道办事处牵头，社区居委会、小区业主委员会组织实施共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，所需资金由受益业主按其各自拥有物业的建筑面积比例分摊。
五、加大物业管理保障力度
（一）充实健全物业管理办公室，充分发挥工作职能。
充分发挥物业管理办公室工作职能，夯实物业管理部门职责，区物业管理办公室设在区建住局，由区建住局局长兼任区物业管理办公室主任，建住局分管副局长和房管所所长兼任办公室副主任，全权负责辖区物业管理活动的监督管理工作。
（二）加强舆论宣传，营造良好氛围。
区级新闻媒体和各相关单位要采取多种形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》等相关政策法规和规定，宣传物业管理工作的重要意义，坚持正面舆论引导，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，支持和参与物业服务相关活动，及时缴纳物业服务费用，努力形成人人关心支持物业管理，“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
（三）强化监督检查，明确责任考核。
各有关部门、街道办事处、园区管委会和社区居委会要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位。各街道办事处要在辖区住宅小区显著位置公示街道办事处分管领导、分管科室、分管干部及社区具体管理人员的姓名、电话，做好物业纠纷矛盾调解工作。建立物业管理工作目标逐级考核制度，促进物业管理工作健康有序发展。区委、区政府将把住宅小区物业管理工作纳入对各街道办事处、园区管委会、各工作部门物业管理年度考核之中。
（四）规范物业服务行为，切实履行职责。
物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量。要及时发现并制止物业小区内私搭乱建等违章建设，第一时间报告相关部门。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。物业主管部门要加强对物业服务企业的监管，加强对物业服务企业服务质量的检查，建立诚信档案，规范其服务行为，认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度，并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。在强化对物业服务企业考核的基础上，建立优胜劣汰新机制。对服务质量差、业主满意率低、造成恶劣影响的物业服务企业，要严肃处理，不得参加投标活动，情节严重的要依法吊销其资质。前期物业管理期间，物业服务企业未按规定履行告知义务，擅自退出物业管理区域的，按照《西安市物业管理条例》第88条规定，由物业主管部门处5000元以上1万元以下的罚款。要建立健全物业服务项目经理制度，切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立健全物业投诉处理责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为。
（五）加大资金投入，营造环境优美、适合人居的物业小区。
各街道办事处和园区管委会要加大资金投入，安排专项经费，制定整治计划，逐步对老旧小区进行整治改造。
西安市临潼区人民政府办公室
2014年9月15日
陕公网安备 61011502000007号