临政办发〔2022〕19号 关于印发《西安市临潼区处理不动产登记遗留问题实施方案》的通知

各街道办事处,区人民政府各有关工作部门:

《西安市临潼区处理不动产登记遗留问题实施方案》已经区政府研究同意,现印发给你们,请认真组织实施

西安市临潼区人民政府办公室

2022年4月17日

西安市临潼区处理不动产登记

遗留问题实施方案

为认真践行以人民为中心的发展思想,着力推进解决当前因历史遗留问题导致的“房屋办证难”问题,依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规以及自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)、省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(陕自然资发〔2021〕33号)、市资源规划局等八部门《关于印发西安市处理不动产登记遗留问题实施方案的通知》(市资源发〔2021〕188号)等相关规定,结合我区工作实际,制定本方案。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,充分认识妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性,坚持贯彻落实中央和省、市深化“放管服”改革、深入推进审批服务便民化的决策部署,以保障和改善民生问题为出发点和落脚点,坚持问题导向、需求导向,依法妥善处理好不动产登记历史遗留问题,优化不动产登记营商环境,提升人民群众的获得感和幸福感,进一步增强社会和谐,维护政府公信力。

二、处理范围

(一)2020年12月31日前,国有建设用地上房屋已建成并出售,土地及房屋来源合法,权属清晰,因各种原因长期不能正常办理不动产登记的住宅类项目。

(二)存在权属争议、重大安全隐患、严重影响规划实施、小产权房、以及列为征收或者拆除对象的房屋,不属于本次遗留问题处理范围。

(三)国有建设用地上已出售未登记的商业、办公、工业等项目可参照执行。

三、工作原则

(一)依法依规,尊重历史。充分考虑房屋建设时的政策法规,实事求是,依法行政,简化办理程序,化解历史遗留问题。

(二)证缴分离,民生优先。坚持面对现实、执政为民、综合施策的理念,以维护群众合法权益为出发点,在确保法律底线和安全底线的前提下,按照“证缴分离”原则,将群众办证问题与追缴开发建设单位相关税费相分离,解决不动产登记问题的同时,按照“应收尽收、应追尽追、应缴尽缴”的原则,依法追缴土地出让价款和相关税费,防止国有资产流失。

(三)规范处置,违法必究。对历史遗留项目中开发建设单位涉及的违法用地或违法建设等问题,相关职能部门要依法查处,从严追究相关开发建设单位责任,进一步整顿房地产市场,防止违法项目借机合法化。

四、组织机构

为强化处理不动产登记遗留问题工作的组织领导,成立区处理不动产登记遗留问题领导小组,组成人员如下:

组 长:苗 吉 区长

副组长:魏养毅 区委常委、常务副区长

孟俊平 区委常委、副区长

高少军 副区长

成 员:区纪委监委、公安分局、区法院、区检察院分管负责同志;区政府办、区委网信办、区发改委、区住建局、区财政局、区审计局、区司法局、区信访局、区城管局、区市场监管局、区行政审批局、区税务局、资源规划分局、区城棚改事务中心、各街道办事处、各园区管委会主要负责同志。

领导小组的主要职责为:全面贯彻党中央、国务院以及省委省政府、市委市政府关于处理不动产登记遗留问题的安排部署,统筹协调处理不动产登记遗留问题工作,适时召开领导小组会议,协调解决重点难点问题。

领导小组下设办公室,办公室设在资源规划分局。领导小组办公室主任由资源规划分局主要领导担任,主要职责为:负责处理不动产登记遗留问题工作领导小组的日常工作,具体负责我区不动产遗留问题项目调查摸底、处置方案制定、推进项目手续办理等工作,确保各项工作任务的推进落实。领导小组下设5个专项工作组,抽调相关部门工作人员集中办公:

(一)城棚改项目组

:安洪波

牵头单位:区城棚改事务中心

配合单位:资源规划分局、区住建局、区城管局、区税务局、城建集团、工业集团、各相关街办

职责:负责对全区城棚改项目未办证情况进行摸底、梳理、汇总、申请,主动对接各相关部门,提供城棚改项目处理不动产登记遗留问题相关资料。对城棚改项目存在的违法违规问题提出调查处理建议,并负责配合相关部门依法查处。

(二)完善用地手续与规划现状核实组

:马翔

牵头单位:资源规划分局

配合单位:区城棚改事务中心、各相关街办、各园区管委会

职责:负责组织对违法用地、违反规划许可进行调查认定;开展规划验收或规划现状核实;核算土地出让价款,完善用地手续;办理不动产首次登记。

(三)房屋质量安全鉴定组

:刘献军

牵头单位:区住建局

配合单位:区城棚改事务中心、各相关街办、各园区管委会

职责:负责组织对未办理施工许可擅自开工、未取得预售许可擅自销售、未办理人防审批手续或人防工程未经验收、未经消防验收或者消防验收不合格等问题进行调查处理,制定完善整改的处置意见;开展竣工验收或房屋质量安全检测鉴定审定工作。

(四)费用追缴组

:刘云峰

牵头单位:公安分局

配合单位:区纪委监委、区法院、区检察院、区财政局、资源规划分局、区住建局、区税务局、区市场监管局、区城棚改事务中心

职责:资源规划分局负责对开发建设单位应缴纳的土地出让价款进行核定并追缴;区住建局负责对开发建设单位欠缴城市基础设施配套费进行核定并负责追缴;区税务局负责对项目是否存在欠缴税金进行认定并负责追缴;公安分局负责对相关行政部门移交的案件线索进行核查,对涉嫌犯罪的,严格依法立案侦查并对相关企业、个人的涉案资产进行查封、冻结。追缴不到位的,各执收部门以区政府名义依法启动司法追缴欠费程序。

(五)信访维稳和舆情处置组

:程红妮

牵头单位:区信访局

配合单位:各成员单位

职责:负责协调解决不动产登记遗留问题过程中信访维稳处置工作。

除5个专项工作组外,区城管局负责对经资源规划主管部门认定的国有土地上的违法建设依法处置;区财政局负责相关费用的保障工作。

领导小组组成人员工作岗位如有变动,由接任人员自动接替,不再另行发文。工作结束后领导小组和办公室自动撤销。

五、处理措施

(一)完善用地审批手续

对缺少用地手续或者用地手续不完善的项目,在确保权属合法清晰、无争议的前提下,由资源规划分局负责调查受理,拟定完善用地审批手续的相关意见,经区政府同意,签订划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、出让合同补充协议等。同时对涉及违法用地等行为,依法进行处理。其中:

1. 由区政府或相关部门批准的安置房、经济适用房等项目,可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。

2. 国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的,可按照划拨方式补办用地手续。

3. 其他建设项目,按照项目建设时的政策规定,分不同时间段、不同类型,分别采取划拨、协议出让等方式补办用地手续。

4. 已经办理了房屋所有权登记,尚未办理国有土地使用权登记的,由资源规划分局对项目情况进行公告,公告期15天。经公告权属清晰无争议的,可按照现状用途补办划拨、协议出让手续。

(二)补缴土地出让价款和相关税费

1. 对于需要补缴土地出让价款的,按照项目实际情况,以预售许可证颁发时间作为评估基准日;未取得预售许可证的,由区住建局对实际销售时点进行调查确认,作为评估基准日。由具有相关资质的评估机构进行地价评估,资源规划分局负责审核,确定应补缴的土地出让价款数额,经区政府同意后,由资源规划分局牵头,区财政局、区税务局等有关部门配合,组织追缴。对拒不缴纳土地出让价款的,由资源规划分局以区政府名义依法向人民法院提起诉讼予以追缴;涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。

2. 房屋尚未入住的住宅项目,开发单位未按照规定缴纳土地出让价款和相关税费的,以及划拨土地上自建房擅自对外出售,未补缴土地出让价款的,应当依法缴纳所欠价款和税费后,方可办理不动产登记。

3. 其他项目可按照“证缴分离”原则,在启动费用追缴工作的同时,由税费执收部门报区政府出具同意“证缴分离”办理不动产登记的书面意见,作为申请办理不动产登记的证明材料。开发建设单位拖欠税费的,不得为其自有物业办理相关不动产登记。

4. 在遗留问题处置中,购房人承担自身依法依规应缴纳的正常相关税费;经核实还需企业补缴其他费用的,由各执收部门按照项目建设时的政策标准,核算应缴费用并追缴;涉及补缴税费的,由区税务局核算追缴。

(三)开展规划验收或规划现状核实

1. 对于按照规定能够补办规划验收等手续的,应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。

2. 对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的,由资源规划分局进行现状核实,建设项目部分符合规划的、或经整改后符合规划的,资源规划分局可以对符合规划的部分先行核实。

3. 资源规划分局将项目现状核实情况进行公示,经公示无异议的,报经区政府同意后按现状出具《项目规划现状核实意见函》(附件1)。

4. 对于未按照规划许可内容建设幼儿园、学校、停车位等配套设施的项目,由资源规划分局对违法部分进行查处的同时,指导督促开发单位积极采取补建、置换、异地建设等措施予以妥善处置。

(四)开展竣工验收或房屋质量安全鉴定

1. 按规定能够补办竣工验收手续的,区住建局依法依规补办项目竣工验收手续后办理不动产登记。

2. 对确因建成时间较早等原因,不具备补办竣工验收手续的,区住建局督促开发建设单位开展火灾隐患排查,消除重大火灾隐患,并委托有资质的房屋安全检测鉴定机构对项目进行检测鉴定,在房屋质量安全合格且无重大火灾隐患的前提下,由区住建局出具《房屋质量安全检测审定函》(附件2)。

(五)其他问题处理措施

1. 关于开发建设单位灭失问题。

因开发建设单位灭失,有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的,由区政府指定项目所在街道办事处或其他组织代为申请办理。开发建设单位灭失的,首次登记和转移登记可一并办理,并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记,开发建设单位已经灭失的,购房人可向区不动产登记机构单方申请办理转移登记。

2. 关于已登记的房屋、土地信息不一致问题。

(1)已登记的房屋和土地用途不一致的,登记机构继续按照原记载的房屋土地用途进行登记。未经依法批准,不得改变已登记的不动产用途。

(2)因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,已出售商品房项目可由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记;其他住宅类项目,由不动产登记机构向土地权利人告知其土地使用权随房屋所有权一并转移后,权属关系变动清晰且无争议的,注销原土地使用证,由现房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

3. 关于项目跨宗地建设问题。

房屋和土地有合法权属来源,跨宗地建设未超出批准用地范围,权利人无调整宗地需求的,可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的,经资源规划分局进行宗地边界调整或宗地合并、分割后,办理不动产登记。

4. 关于费用追缴问题。

以“应收尽收、应追尽追、应缴尽缴”为原则,做好土地出让价款和相关税费的征缴追缴工作。欠缴费用的,由各执收部门向开发建设单位下达缴款通知书,要求限期缴纳。逾期未缴纳的,采取行政、司法手段追缴。

六、处理程序

(一)遗留项目申报

1. 由开发建设单位向区处遗领导小组办公室提出遗留问题项目申请,提交能够证明项目建成交付时间的相关材料,并填写《遗留问题项目申报表》(见附件3)。

2. 开发建设单位已注(吊)销、破产的,由承继单位或上级主管部门代为申请。无承继单位或上级主管部门的,由区政府指定的街道办事处或其他组织代为申请。

3. 开发建设单位存在但不主动申请的,区处遗办对其法定代表人(负责人)或股东进行约谈,督促其配合完善相关手续。

(二)补办完善手续

区处遗领导小组办公室对项目情况和申请主体进行审查确认,适用本方案的遗留问题项目,组织相关部门梳理项目存在问题,拟定处置方案,提出补缴税费、行政处罚、补办手续、依法追缴等处理意见,报经区政府批准同意后执行。其中:

1. 资源规划分局负责对违法用地、违反规划许可进行调查认定;核算土地出让价款,完善用地手续;开展规划验收或规划现状核实。

2. 区住建局负责对未办理施工许可擅自开工、未取得预售许可擅自销售、未办理人防审批手续或人防工程未经验收、未经消防验收或者消防验收不合格等问题进行调查处理,出具完善整改的处置意见;开展竣工验收或者房屋质量安全检测鉴定审定工作。

3. 区城管局负责对违反规划建设问题进行处理。

4. 区城棚改事务中心负责对城棚改项目存在的违法违规问题提出调查处理建议。

5. 开发建设单位或指定履行责任的单位应当积极配合,加快完善手续及问题整改,及早申请办理不动产首次登记。

(三)出具验收意见

在启动补办手续、追缴费用的同时,按照本方案的相关规定,由资源规划分局办理规划验收手续,或出具《项目规划现状核实意见函》;由区住建局办理竣工验收备案手续,或出具《房屋质量安全检测审定函》。

(四)办理不动产首次登记

区政府批准的遗留问题项目《处置方案》(附件4)和《办理不动产首次登记意见的函》(附件5),作为遗留问题项目办理不动产首次登记的证明文件,由区处遗领导小组办公室向区不动产登记机构提供。同时开发建设单位提供《项目规划现状核实意见函》、《房屋质量安全检测审定函》以及相关文件资料,申请办理项目的不动产首次登记。

七、实施联合惩戒

1. 开发建设单位不主动申请办理不动产登记、逾期未足额缴清相关税费、不积极配合处理遗留问题的,各相关部门要按照相关规定将开发建设单位及其关联企业,以及企业法定代表人、企业主要投资人等列入“黑名单”实施惩戒。列入“黑名单”的企业和人员,各有关部门可依法依规不予办理项目审批、验收、证照年检等相关手续,不得允许参与土地竞买,不予办理商品房预售、房屋交易等手续。

2. 已列入“黑名单”的开发建设单位及相关人员,在补办相关手续、缴清相关税费、办理不动产登记后,相关部门依程序及时解除“黑名单”。

3. 遗留问题处置中,发现开发建设单位提供虚假、变造资料骗取批准的,或以虚假、变造的资料办理不动产登记的,依法依规追究相关人员的法律责任。

八、有关工作要求

(一)强化责任担当,建立工作机制要按照“政府主导、部门联动”的工作机制,根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则,区级各有关部门要按照责任分工,尽快梳理历史遗留问题分类清单,从群众反映强烈、亟待解决的突出问题入手,分门别类地制定相应问题的政策措施,研究起草符合我区实际的具体办法或改革性文件,明确责任主体、措施和时限,加快化解不动产登记历史遗留问题,积极稳妥推动工作。

(二)细化工作措施,提升处置效率对每个遗留问题项目,各相关部门要结合实际拟定各自处置方案,明确责任科室及责任人,提出办理时限、具体措施、处置标准等内容。对重大问题提交区领导小组会议集体研究决定,确保工作落到实处,提高处置效率。

(三)强化督查检查,严肃追责问责区处遗领导小组办公室要对各部门的工作进展情况开展定期督查检查,对责任不落实、工作进度慢、群众意见大的,及时约谈督办。对存在瞒报漏报、弄虚作假、失职渎职、违法违规等行为的,及时移交纪检监察部门予以问责。对于在处理遗留问题过程中发现的部门和工作人员违法违规行为,要建立健全执法监督和行政纠错机制,提请纪检监察部门提前介入,一案双查,依法处置。

(四)完善监管制度,严控增量问题加快推进工程建设领域审批制度改革,实现用地审批、规划许可、工程建设、竣工验收全链条动态监管,对违法违规建设问题做到早发现、早制止、早查处。同时,大力推广“交房即交证”、“多测合一”“多验合一”等改革措施,从源头上解决房屋办证难问题。

附件:1. 关于XXXX项目规划现状核实的函

附件 1.docx

2. 关于XXXX项目房屋质量安全检测审定函

附件2.docx

3. 西安市临潼区遗留问题项目申报表

附件3.docx

4. 西安市临潼区XXXX项目遗留问题处置方案

附件4.docx

5. 关于遗留问题项目办理不动产首次登记意见的函

附件5.docx

6. 遗留问题项目不动产首次登记要件

附件6.docx